上海自貿區

转自 - 博海拾貝 - 蘿蔔網

2013年8月,國務院正式批准上海自貿區設立,這下全國各地民眾像打了雞血一樣,以為這是第二波浦東大開發,消息宣布短短一個月內,自貿區周邊的二手房漲價達到30%。

這很好理解,畢竟當年錯過浦東大開發買房的人太多,痛心疾首啊。要知道長三君小的時候,大家還在傳頌“寧要浦西一張床,不要浦東一間房。”結果那些沒抓住機會買房的人,現在連浦東陸家嘴的一張床都買不起。現在機會又來了,長三君的上海老阿姨們想,要老鹹魚翻身就在此一舉了。但是長三君恐怕要給各位師奶大媽阿姨小青年潑一潑冷水了:浦東新區將得到進一步開發不假,但是完全不同於過去二十年沿黃浦江的高強度土地開發,只是進一步強化三大交通樞紐即外高橋、洋山及浦東機場的相應功能而已。因此,對房產投資來講,關注意義並不大。

過去設立深圳特區,浦東開發,為什麼會導致房價的暴漲,很簡單,因為當時全國都呈現封閉狀態,只有少數幾個特區擁有開放政策,大量的掘金一族只能湧入這些地區,說白了,是政策紅利導致人口與產業的導入,從而導致樓市的狂飆突進。但是這次自貿區不是政策窪地,總理說了,不是政策窪地,完全不同於過去的開發區。那麼上海自貿區到底是什麼?

我們先來看一下上海自貿區的規劃圖,咦,自貿區在哪裡呢?

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對,沒看錯,自貿區的規劃區就是上海沿江沿海的三個小豆腐塊。圍繞外高橋、洋山和浦東機場設立的。為什麼自貿區才做這麼小的規劃呢?回答之前,長三君先問大家一個問題,最近中韓自貿區、中澳自貿區相繼結束談判,那麼請問大家,中韓自貿區在哪?中澳自貿區在哪?答案是沒有具體區域。其實自貿區的核心是什麼?自貿區的核心是一系列制度合約安排,說白了所謂自貿區就是在貿易方面,中國跟某個國家簽訂一個協議,我們對哪些商品免關稅,在國內進行怎樣的改革,比如減少國有企業數量,以保障市場經濟的運行等等。在金融方面,則是推進資本賬戶自由兌換,推進利率市場化改革等等。說白了,上海自貿區之所以區域選擇在洋山等三地,是因為這三地有保稅區,本來就施行與國際規則相接近的貿易規則,我們,中國目前現有的很多貿易規則與國際慣例不符,美國不爽,所以呢美帝國主義搞一個叫TPP的協議,這個協議就是以美國為主導,繞開WTO,其實是主要繞開中國,人不帶你完了,那中國當然不幹了,但這事你也不能哭不能鬧,人不帶你玩是你的規則不符合人家,那你改規則唄,但是規則要全改,比如完全符合西方的要求,對中國的民族工業對的打擊又是難以估計的,那怎麼辦,只好在一個地兒試點,這才搞出來一個上海自貿區,說白了就是以時間換空間,漸進開放,同時大力提升國內產業結構層次和企業競爭力,待全面開放的時候,中國的企業及產業已經能夠充分應付全面開放帶來的衝擊。那麼所謂的開放主要是哪兩方面呢,一個是貿易,另一個是金融,關於金融無需多言,上海的高端金融業主要集中在陸家嘴,自由貿易區的金融改革主要是制度方面的,包括逐步推進資本賬戶兌換等,但是金融方面的改革不存在局限於一地的可能性,因為資金流動是無法控制得,如果自貿區內實現資本賬戶自由兌換或者利率市場化,其他地區依然沿襲老的制度,那麼大量的資金將湧入自貿區,那自貿區對其他地區的資本和資源就不是虹吸,簡直是榨乾了。中央政府能允許?所以類似金融的改革政策,推廣至全國是時間問題,不存在局限於一地的可能性。實際上比如蘇州工業園區的企業已經可以向新加坡的銀行直接貸款人民幣,這個政策比自貿區的力度還大,這只是推廣的一例而已。至於貿易方面方面,則主要是集中在關稅減免和市場開放方面,只不過先行在上海的三個保稅港區試點,實際上還沒到年底呢,相關的政策已經在全國各地其他保稅港保稅區推行了。所以大家明白了沒有,正式向總理說的,自貿區是制度試驗田,既然是試驗,遲早是要推廣的,而且由於自貿區主要是金融和貿易政策的試驗,不推廣不行的,因為這些政策具有強大的虹吸效應,如果僅在自貿區實行,會導致浦東一地吸光全中國的資源,中央政府怎麼會允許這樣的事情發生?總理一再說,新型城鎮化要就地城鎮化,要推廣區域平衡發展。所以我們看到,自貿區跟過去三十年的開發區不一樣,不可能獨享政策紅利,既然不可能獨享,就不可能重現當年深圳特區和浦東開發區對產業和人口的黑洞吸附效應。實際上,今年以來,自貿區的房價已經回落了,許多人藉此批評自貿區推進緩慢,真是打錯了板子。自貿區跟房價沒太大關係,只不過是市場自我修正而已。

那問題來了,為什麼剛設立的時候,大家會對炒作自貿區樓價如此趨之若鶩呢?

長三君分析,主要有兩點,第一呢,是普通民眾,包括師奶大媽等,對自貿區不了解,聽說一個新名詞,就跟當年經濟特區一樣,立馬就炒樓。

第二呢,是上海市政府有意無意地誤導。其實我們看到,自貿區附近二手房被炒作之後,上海市政府罔顧左右,並沒有說明自貿區實質。其實是他們不明白嗎?不是的,是他們樂見其成。對上海熟悉的同學都知道,浦東開發這麼多年,但是浦東出了中環,還是相當荒涼。以下是百度熱力圖展現的上海,那空洞單調的正式我大浦東啊。從上海市政府的角度,當然希望浦東得到進一步開發,上海的城市骨架能夠進一步擴大,因此對於資本湧入當然是歡迎。

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但是實際上浦東的潛力基本已經到頭了,上海市政府也並不是沒有意識到,只不過資本總是好事。上海未來的方向和潛力區域是在哪呢?如果要在上海買房置業,實力又不能夠在中心城區買房,應該選擇哪個新城呢?長三君不日將奉上上海新城購房實用指導篇:未來二十年,上海去哪兒?敬請期待。

來源:http://www.jianshu.com/p/d9c60cba6c1d

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